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Sie besitzen eine Immobilie, die sich auf dem normalen Weg nicht verkaufen lässt. Vielleicht hat das Objekt jahrzehntelangen Sanierungsstau, steht seit Jahren leer, wurde von einem Messie bewohnt oder hat einen Grundriss, den kein Makler ohne lange Erklärung vermarkten kann. Die Frage ist immer dieselbe: Was ist jetzt die klügste Entscheidung?
Es gibt vier grundsätzliche Wege: Verkauf im Ist-Zustand, Entrümpeln und besenrein übergeben, (Teil-)Sanierung, oder strukturelle Maßnahmen wie Teilung oder Umwidmung. Welcher Weg der richtige ist, hängt nicht vom Bauchgefühl ab — sondern von einer Rechnung, die die meisten Eigentümer so nicht anstellen.
Stuttgart und der Großraum gehören zu den Immobilienmärkten mit dem höchsten Bodenwertniveau in Deutschland. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Stuttgart weist im Grundstücksmarktbericht aus, dass selbst Randlagen erhebliche Bodenrichtwerte aufweisen — in zentralen Stadtteilen wie Stuttgart-West, -Süd oder -Mitte lagen die Bodenrichtwerte für Wohnbauland zuletzt vielfach über 2.000 Euro je Quadratmeter.
Das hat eine wichtige Konsequenz: In Stuttgart findet fast jede Immobilie einen Käufer — wenn der Preis stimmt. Auch das Haus mit Schimmelschaden, die nicht erschlossene Gewerbebrache in Feuerbach, die Erbengemeinschaftswohnung in Zuffenhausen mit drei Jahrzehnten aufgestautem Renovierungsbedarf. Der relevante Käuferkreis verändert sich, aber er verschwindet nicht.
Für Eigentümer bedeutet das: Die Entscheidung zwischen den vier Optionen ist keine Frage des Ob, sondern des Wieviel — und des Wann.
Der Ist-Zustand-Verkauf ist immer dann die richtige Wahl, wenn eine der folgenden Bedingungen zutrifft:
Professionelle Käufer für Problemimmobilien — Projektentwickler, Sanierungsspezialisten, erfahrene Privatinvestoren — kalkulieren ihren Einkaufspreis auf Basis des Nachher-Wertes abzüglich Sanierungskosten, Finanzierungskosten, Risikopuffer und Gewinnmarge. Das ergibt in der Regel einen Abschlag von 20 bis 40 Prozent gegenüber dem sanierten Vergleichswert. In einem hochpreisigen Markt wie Stuttgart kann auch dieser reduzierte Preis für den Verkäufer wirtschaftlich attraktiv sein — besonders wenn die Alternative eine mehrjährige Sanierungsphase mit ungewissem Ausgang ist.
Messie-Wohnungen und Objekte nach langjährigem Leerstand leiden oft weniger unter baulichen Mängeln als unter dem bloßen Anblick. Für viele Käufer ist die Vorstellungskraft begrenzt: Was vollgestellt und vermüllt wirkt, löst Abschreckung aus — auch wenn die Bausubstanz darunter intakt ist.
Eine professionelle Entrümpelung kostet je nach Objektgröße und Füllgrad typischerweise zwischen einigen Hundert und wenigen Tausend Euro. Das ist oft deutlich weniger als ein Käufer bereit wäre, im Preis nachzugeben, wenn er sich das Leerpumpen des Objekts selbst vorstellt. Die Maßnahme zahlt sich fast immer aus, weil sie den erreichbaren Käuferkreis erheblich erweitert.
Zu beachten: Bei Messie-Wohnungen mit jahrelanger starker Verschmutzung ist nach der Entrümpelung häufig eine Spezialbeschichtung oder Geruchssanierung notwendig. Das erhöht den Aufwand, bleibt aber in einem überschaubaren Rahmen — und ist immer noch günstiger als der Preisabschlag, den ein Käufer für dieselbe Situation einkalkulieren würde.
Hier liegt der häufigste Denkfehler. Eigentümer unterschätzen Sanierungskosten systematisch — und überschätzen den Aufpreis, den der Markt dafür zahlt.
Laut Kostenkennwerten des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI) und Veröffentlichungen des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (BBSR) bewegen sich Vollsanierungen von Mehrfamilienhäusern aus der Vorkriegs- oder Nachkriegszeit — je nach Ausstattungsstandard und Schadenstiefe — in einem Kostenrahmen von 700 bis über 1.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Einzelmaßnahmen wie die Erneuerung des Daches eines freistehenden Einfamilienhauses (grob: 50.000 bis 120.000 Euro) oder eine neue Heizungsanlage (grob: 15.000 bis 40.000 Euro) lassen sich besser eingrenzen — aber auch hier fallen Überraschungen häufig kostspielig aus.
In Stuttgart lässt sich beobachten: Der Aufpreis für eine vollsanierte gegenüber einer unsanierten Immobilie gleicher Lage und Größe liegt selten bei 100 Prozent der aufgewendeten Sanierungskosten. Häufig bildet der Markt nur 60 bis 80 Prozent der Investition im Preis ab — der Rest ist Risiko, Zeit und Kapitalkosten, die der Käufer nicht vergütet.
Ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung der Methodik (alle Zahlen fiktiv und nur illustrativ): Angenommen, eine 100 m² große Wohnung in Stuttgart-Nord lässt sich im Ist-Zustand für 280.000 Euro verkaufen. Eine Vollsanierung kostet 90.000 Euro und dauert 14 Monate. Der sanierte Vergleichspreis liegt bei 420.000 Euro. Die Bruttorechnung: 420.000 minus 280.000 = 140.000 Euro Aufpreis bei 90.000 Euro Kosten. Das klingt positiv — bis man Baunebenkosten, Finanzierungskosten während der Bauphase, Kostensteigerungen, den Aufwand für Planung und Bauleitung sowie die eigene Risikoexposition einbezieht. Der tatsächliche Überschuss schrumpft erheblich, und das Ergebnis liegt oft unter dem, was ein direkter Ist-Zustand-Verkauf ohne Zeitverlust ergeben hätte.
Faustregel: Eine Vollsanierung lohnt sich wirtschaftlich nur, wenn der erzielbare Aufpreis mindestens 130 bis 150 Prozent der Sanierungskosten beträgt — alles darunter ist gegenüber dem Ist-Zustand-Verkauf rechnerisch ein schlechtes Geschäft. Diese Schwelle wird in der Stuttgarter Praxis seltener erreicht als Eigentümer vermuten.
Anders sieht es bei gezielten Einzelmaßnahmen aus, die einen sprunghaften Effekt auf die Vermarktbarkeit haben, ohne den vollen Aufwand einer Vollsanierung zu erfordern:
Gezielte Maßnahmen mit einem Kostenbudget unter 15.000 bis 20.000 Euro, die sichtbare und klar benennbare Defizite beseitigen, haben häufig ein deutlich besseres Kosten-Nutzen-Verhältnis als umfassende Sanierungen.
Manche Immobilien sind nicht wegen ihres Zustands schwer verkäuflich, sondern wegen ihrer Struktur. Ein zu großes Einfamilienhaus, das als solches keine Käufer findet, lässt sich unter Umständen durch Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG in zwei oder drei Einheiten aufteilen — mit deutlich höheren Einzelpreisen als der Gesamtpreis je ergeben würde. (Orientierungshinweis: Die rechtlichen und bautechnischen Anforderungen an eine Teilung sind komplex; dies ersetzt keine Rechts- oder Fachberatung.)
Für Grundstücke mit Altbestand, der keine wirtschaftlich sinnvolle Sanierung erlaubt, kann Abriss und Neubau oder Abriss mit anschließendem Grundstücksverkauf die überlegene Alternative sein. In Stuttgart, wo der Grundstückswert nach Ausweis des Gutachterausschusses häufig den Gebäudewert deutlich übersteigt, ist diese Option öfter wirtschaftlich attraktiv als Eigentümer zunächst vermuten.
Die folgende Übersicht fasst zusammen, wann welcher Weg typischerweise die richtige Wahl ist:
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim und arbeitet im Großraum Stuttgart spezialisiert in der Immobilienverwertung. Das bedeutet: Marktkenntnis aus laufenden Transaktionen — nicht aus Statistiken. Welche Käufergruppen für welche Objekttypen aktiv sind, was Gutachter in welchen Lagen bewerten, und wo die Grenze liegt, ab der eine Sanierung mehr kostet als sie bringt.
Eigentümer, die sich mit einer schwer verkäuflichen Immobilie im Raum Stuttgart konfrontiert sehen, können das Formular auf dieser Seite nutzen, um eine erste Einschätzung zu erhalten — ohne Verpflichtung und ohne Standardantwort. Jedes Objekt wird individuell bewertet, weil jede Problemimmobilie ihre eigene Geschichte und ihre eigenen Lösungsparameter hat.
Ob Sanierungsstau in Zuffenhausen, langjähriger Leerstand in Esslingen oder eine Messie-Wohnung in Stuttgart-Ost: Wenn eine Immobilie nicht auf dem üblichen Weg veräußerbar ist, ist das keine Sackgasse — sondern eine Aufgabe, für die es den richtigen Ansatz braucht. Weitere Hintergrundartikel zu schwierigen Verwertungssituationen finden Sie in unserem Blog.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Verwertung
Das Redaktionsteam von Immozeit Verwertung. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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