Leerstand in Stuttgart: Was die Immobilie wirklich kostet

Sie haben eine Immobilie in Stuttgart oder der Region, die leer steht — vielleicht aus einer Erbschaft, vielleicht weil der letzte Mieter ausgezogen ist und das Objekt in keinem Zustand ist, in dem man es einfach so anbieten könnte. Das Objekt kostet jeden Monat Geld, ohne dass etwas zurückfließt. Die Frage, über die viele Eigentümer jahrelang nachdenken, ohne sie zu lösen: Lohnt sich eine Sanierung — oder ist der Verkauf im Ist-Zustand der bessere Weg?

Die Antwort hängt von einer Zahl ab, die die meisten Eigentümer nicht kennen: dem Aufpreis, den eine Sanierung im Stuttgarter Markt tatsächlich bringt — verglichen mit dem, was sie kostet und wie lange sie dauert. Dieser Artikel rechnet das vor.

Was ein leerstehendes Objekt in Stuttgart monatlich kostet

Leerstand ist nicht kostenlos. In einem typischen Haus oder einer Eigentumswohnung in der Stuttgarter Region laufen folgende Posten weiter, ob das Objekt genutzt wird oder nicht:

• Grundsteuer B: Stuttgart erhebt seit 2025 Grundsteuer auf Basis der neu festgesetzten Grundsteuerwerte (§§ 218 ff. Bewertungsgesetz, § 25 Grundsteuergesetz). Ein leerstehendes Objekt zahlt denselben Jahresbetrag wie ein genutztes — Leerstand ist kein Befreiungsgrund.
• Gebäudeversicherung: Versicherer verlangen bei längerem Leerstand häufig eine Meldung und erhöhen die Prämie oder schränken den Versicherungsschutz ein. Wer das versäumt, riskiert im Schadensfall erhebliche Leistungskürzungen.
• Heizungserhalt: Eine Frostschutzbeheizung ist in jedem Winter nötig, wenn Wasser- und Heizungsleitungen nicht vollständig entleert wurden. Frostschäden in einem leer stehenden Gebäude ohne vorherige Leerstandsmeldung werden von Versicherern oft nur anteilig reguliert.
• Verkehrssicherungspflicht: Als Eigentümer haften Sie für Schäden, die von Grundstück und Gebäude ausgehen (§ 836 BGB). In einem verfallenden Gebäude wächst diese Pflicht mit jedem Monat, in dem nichts geschieht — und ein Unfall auf dem Grundstück kann teuer werden.
• Opportunitätskosten: Gebundenes Kapital, das weder Miete noch Verkaufserlös erbringt, hat reale Kosten. Gerade bei Objekten, deren Erlös anderweitig investiert werden könnte, ist das ein Faktor, der in keine Jahresabrechnung eingetragen wird, aber real wirkt.

Die laufenden Direktkosten sind meist überschaubar. Der eigentliche Schaden entsteht durch den Zeitverlauf: Je länger ein Objekt leer steht, desto weiter sinkt sein Zustand, desto mehr Kaufinteressenten schreckt es ab — und desto teurer wird jede spätere Aufwertung.

Die vier Verwertungswege und wann jeder sich rechnet

1. Im Ist-Zustand verkaufen

Der Verkauf ohne vorherige Investition ist der schnellste Weg und bindet kein weiteres Kapital. Er ist die richtige Wahl, wenn das Objekt in einem Zustand ist, in dem Eigenleistungen den Erlös nicht wesentlich steigern würden — etwa bei starkem Sanierungsstau, einem möglichen Abrissfall oder einem Grundstück, dessen Bodenwert den Gebäudewert bereits übersteigt.

Im Stuttgarter Markt gibt es für solche Objekte eine spezifische Nachfrage: Projektentwickler, Bauträger und erfahrene Privatinvestoren, die das Objekt mit einem Puffer für unbekannte Mängel kalkulieren. Der Kaufpreis liegt unter dem, was ein vollsaniertes Objekt erzielen würde — aber der Abstand ist nicht immer so groß wie Eigentümer befürchten, besonders wenn die Lage stimmt.

Ein wichtiger Hinweis: Im Ist-Zustand zu verkaufen bedeutet nicht, ohne Vorbereitung zu verkaufen. Unterlagen zusammenzustellen — Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Nachweise über bekannte Mängel — ist keine Aufwertung des Objekts, aber sie verkürzt die Verhandlungsphase erheblich und schützt vor Rückforderungen wegen arglistiger Täuschung (§ 444 BGB).

2. Entrümpeln und besenrein übergeben

Zwischen dem reinen Ist-Zustand und einer echten Sanierung gibt es eine Zwischenstufe, die häufig unterschätzt wird: das Entrümpeln. Ein entrümpeltes, zugängliches Objekt lässt sich besichtigen, fotografieren und sachgerecht bewerten. Es signalisiert dem Käufer Handlungsfähigkeit und erleichtert ihm die eigene Kalkulation.

Die Kosten einer professionellen Entrümpelung liegen je nach Objektgröße und Füllgrad im vierstelligen Bereich. In vielen Fällen lässt sich ein Teil davon als Aufpreis zurückgewinnen, weil das Objekt erst dadurch für eine breitere Käuferschicht begehbar und damit marktfähig wird. Gleichzeitig entfällt das Abschreckungspotenzial, das ein verwahrlostes Objekt auf Kaufinteressenten hat, die nicht einschätzen können, was sich dahinter verbirgt.

Für stark verwahrloste Objekte oder sogenannte Messie-Wohnungen ist das Entrümpeln häufig die Mindestvoraussetzung, damit überhaupt ein belastbarer Kaufpreis ermittelt werden kann. Ohne Besichtigung kein Angebot — und ohne zugängliches Objekt keine Besichtigung.

3. Teilsanierung: Gezielte Aufwertung vor dem Verkauf

Eine Teilsanierung greift gezielt die Mängel an, die Käufer am stärksten abschrecken oder die die Finanzierbarkeit für eine breite Käuferschicht blockieren: eine defekte Heizungsanlage, undichte Fenster, ein durchnässtes Dach. Solche Maßnahmen können den erzielbaren Erlös stärker anheben, als sie kosten — aber nur, wenn man die richtige Reihenfolge kennt.

Die Logik dahinter folgt drei Fragen: Was macht das Objekt bankfähig, also finanzierbar über ein Hypothekendarlehen? Was beseitigt den größten technischen oder optischen Abschreckungsfaktor? Und was lässt sich mit überschaubarem Aufwand so verbessern, dass eine breitere Käufergruppe angesprochen wird, ohne tiefe Eingriffe in die Bausubstanz zu erfordern?

Was sich selten rechnet: Oberflächenkosmetik ohne Behebung struktureller Mängel. Käufer, die ein älteres Objekt kaufen, rechnen mit dem Worst Case hinter der Verkleidung. Eine frisch gestrichene Wohnung mit sichtbaren Feuchtigkeitsschäden im Keller erzielt keinen nennenswert höheren Preis als dieselbe Wohnung ohne die Farbe — und sie weckt Misstrauen, das im Worst Case den Deal verhindert.

4. Vollsanierung oder Abriss und Neubau

Eine Vollsanierung bindet erhebliche Mittel, dauert typischerweise sechs bis achtzehn Monate je nach Objektgröße und Bauausführung und trägt das volle Ausführungsrisiko. Sie rechnet sich, wenn der Aufpreis eines sanierten Objekts die Sanierungskosten, die Finanzierungskosten der Bauzeit und einen angemessenen Risikoaufschlag für verborgene Mängel übersteigt.

In der Stuttgarter Region kann eine Vollsanierung bei entsprechender Lage wirtschaftlich sinnvoll sein — gerade in guten Lagen mit hohen Vergleichswerten für neuwertige Objekte. Der Abriss mit anschließendem Neubau kommt in Betracht, wenn der Bodenwert den Gebäudewert übersteigt. Grundlage für diese Prüfung ist der Bodenrichtwert, abrufbar über das Informationssystem des Gutachterausschusses Baden-Württemberg, im Vergleich zum Gebäudesachwert nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021).

Den Aufpreis durch Sanierung ausrechnen — die eigentliche Frage

Die entscheidende Frage ist nicht, was die Sanierung kostet. Die entscheidende Frage ist: Was bleibt nach der Sanierung übrig, verglichen mit dem Erlös im heutigen Ist-Zustand?

Die Rechnung sieht strukturell so aus:

• Geschätzter Verkaufspreis nach Sanierung — auf Basis von Vergleichsobjekten im sanierten Zustand
• minus Sanierungskosten inkl. Planungskosten, Baunebenkosten und MwSt.
• minus Finanzierungskosten der Bauzeit — Zinsen auf eingesetztes Kapital oder Fremdmittel für die gesamte Laufzeit
• minus Laufende Kosten während der Bauphase — Grundsteuer, Versicherung, Leerstand
• minus Risikoaufschlag — verborgene Mängel, Kostensteigerungen, Bauverzögerungen
• = Nettovorteil der Sanierung gegenüber dem Ist-Zustandsverkauf heute

Dieser Nettovorteil muss positiv sein — und er muss die Mühe, die Kapitalbindung und das Risiko der Bauphase rechtfertigen. In der Praxis liegt die Messlatte höher als viele Eigentümer erwarten, weil drei Posten systematisch unterschätzt werden: erstens die Finanzierungskosten während der Bauzeit, die bei längeren Projekten erheblich werden; zweitens die Kostensteigerungen bei Bestandsgebäuden durch verborgene Mängel, die sich erst im Rückbau zeigen; und drittens der tatsächliche Ist-Zustandspreis, der von informierten Käufern oft höher eingeschätzt wird als vom Eigentümer selbst.

Wann der Stuttgarter Markt den Unterschied macht

Stuttgart hat einen der engsten Wohnungsmärkte in Deutschland. Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt das Angebot strukturell — was für Eigentümer problematischer Objekte einen wichtigen Vorteil bedeutet: Auch ein sanierungsbedürftiges Objekt in guter Lage findet Käufer, wenn es richtig positioniert wird.

Die Bodenrichtwerte in Stuttgart werden jährlich vom Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Stuttgart festgesetzt und sind über das Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg (BORIS-BW) öffentlich und kostenlos abrufbar. Sie zeigen ein Muster, das für Sanierungsentscheidungen zentral ist: In vielen Stuttgarter Lagen übersteigt der Bodenwert den Gebäuderestwert älterer Gebäude deutlich. Das bedeutet: Wer ein solches Objekt verkauft, verkauft primär die Lage. Das Gebäude ist dann kein wertsteigernder, sondern oft ein wertmindernder Faktor — weil der Käufer die Abrisskosten einpreist, die beim Neubau anfallen.

Für Eigentümer bedeutet das: Eine aufwendige Sanierung bei einem Objekt mit sehr hohem Bodenwert rechnet sich nicht automatisch, weil der wahrscheinlichste Käufer — ein Entwickler oder Bauträger — die Sanierung möglicherweise wieder rückgängig macht. Der richtige Käufer zahlt in diesem Fall auf Grundlage des Grundstücks, nicht des Gebäudes.

Umgekehrt gilt: In Lagen, in denen der Gebäudewert einen erheblichen Anteil am Gesamtwert ausmacht — in Umlandgemeinden wie Kornwestheim, Remseck am Neckar, Fellbach oder Ludwigsburg — prägen Eigennutzer den Markt stärker als Entwickler. Hier kann eine gezielte Teilsanierung einen Aufpreis bringen, der die Investition übersteigt, weil die Zielgruppe das sanierte Objekt direkt einziehen möchte und nicht weiterentwickelt.

Was Eigentümer in der Praxis regelmäßig unterschätzen

Genehmigungsvorbehalte bei Bestandsgebäuden in Baden-Württemberg

Wer ein Bestandsgebäude in Baden-Württemberg umbaut, ist in vielen Fällen genehmigungspflichtig — auch dann, wenn die Außenhülle äußerlich unverändert bleibt. Die Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO BW) regelt, welche Maßnahmen verfahrensfrei sind und welche eine Baugenehmigung erfordern. Sobald tragende Bauteile verändert werden, Nutzungsänderungen geplant sind oder neue abgeschlossene Wohneinheiten entstehen, ist in der Regel eine Genehmigung der zuständigen unteren Baurechtsbehörde erforderlich. In der Landeshauptstadt Stuttgart ist das das Stadtplanungsamt. Wer mit einer Sanierung beginnt, ohne diese Frage zu klären, riskiert Baustopp und Rückbauanordnung. Stand: Oktober 2026. Dieser Hinweis ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Zeitbedarf für die Käufersuche bei Problemimmobilien

Eine sanierungsbedürftige Immobilie spricht eine deutlich schmalere Käuferschicht an als ein schlüsselfertiges Objekt. Die Vermarktungsphase von sechs Wochen, die viele Eigentümer einplanen, ist für Objekte mit erheblichem Sanierungsbedarf zu optimistisch. Drei bis sechs Monate sind realistischer — und dieser Zeitraum muss vollständig in die Leerstandskosten eingerechnet werden, wenn man die Optionen vergleicht.

Steuerliche Konsequenzen beim Verkauf

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb veräußert, unterliegt grundsätzlich der Einkommensteuerpflicht auf den Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) — mit Ausnahmen für selbst genutzte Objekte in den letzten zwei vollen Kalenderjahren vor dem Verkauf. Auch beim Erwerb durch Erbschaft ist die Haltefrist des Erblassers zu berücksichtigen: Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser, nicht mit dem Erbfall. Stand: Oktober 2026. Steuerliche Beratung im Einzelfall erforderlich.

Checkliste: Was vor einer Entscheidung vorliegen sollte

• Aktueller Grundbuchauszug — zur Prüfung auf Lasten, Beschränkungen, Wohnrechte oder Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB)
• Aktueller Energieausweis oder Klarheit über die Pflicht zur Neuausstellung beim Verkauf
• Bodenrichtwert aus BORIS-BW für das konkrete Grundstück
• Baupläne oder zumindest Grundrisse des Bestands — auch als Grundlage für Kostenschätzungen
• Ehrliche Mängelliste, auch als Schutz vor späteren Gewährleistungsansprüchen
• Schätzung der laufenden Leerstandskosten pro Monat als Zeitdruck-Referenz
• Klärung eventueller Vorkaufsrechte, etwa kommunaler Natur (§ 24 BauGB)

Weitere Artikel zur Wertermittlung und zu Verwertungsstrategien für besondere Objekte finden Sie in unserem Blog.

Der nächste Schritt

Die Entscheidung zwischen Sanierung, Entrümpelung und Ist-Zustandsverkauf hängt von Zahlen ab, die sich erst aus einer konkreten Einschätzung des Objekts ergeben: dem tatsächlichen Ist-Zustandswert, dem realistisch erzielbaren Aufpreis und dem Sanierungsaufwand für dieses Gebäude in dieser Lage. Welcher Verwertungsweg für Ihre Immobilie in Stuttgart oder der Region in Frage kommt, lässt sich am sichersten beurteilen, wenn jemand mit Kenntnis des lokalen Markts die Ausgangssituation einschätzt.

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